7/04/2015

固定資産を眺める

そういえば路線価のH27年分が出たし、の更新。ただの土曜のヨタ話ですw

ウチはというと、、



実線は過去路線価と近隣土地相場から割出した推移で、破線は先月に繋がりのある不動産関係に聞いた結果も反映。割と動いていますね。(横線1=2万/坪単価増減)

固定資産を正直どうやって評価するのが正しいのか、また、賃貸 vs 所有や戸建 vs マンション、はたまたレバレッジの是非 (これは、リスク好き度というか、生き様の問題かな) 等、話題に事欠きません。

自分の場合は戸建を所有しているのですが、一先ず10年をひと区切りとして我流で、

[総支払額] - [賃貸時総額] = [当初土地代相当分] < [現在の土地評価額 - 建物解体費]

が成り立てば良しのレベルとして見てみます。取り敢えず、キリのいい数字に置き換えて総支払額を5,000とするために、我が家での現実の数字、買値・賃貸相場などに一定の倍率を掛けています。



倍率の兼ね合いで、初年度の家賃が27.5となり、以降1年1%の家賃引き下げ。

それを事後的に知る事となる金利から、10年前に支払うべき割引現在価値を出して、建物 (に付随し、税・保険・修繕等全て含む) = 賃料。それに拠って、土地相場とは無関係に当初土地代を算出。

建物 = 賃料とすれば、当初土地代 = 現在の土地相場 (-解体費) でプラマイゼロ。で先の式の結果は?
かなり強引な感じの関係をグラフ化すると、



10年で全て清算した場合、
  1. 賃貸で27.5の賃料を10年分一括払い
  2. 当初土地代と同額分を、仲値85.8の10年物割引債をB&H
していた事と等価といえるんじゃないかと。

土地相場のリスクが4.63%、リターンが1.535%でした。一方、NOMURA-BPI国債INDがのリスクが1.9%、NETリターンが1.54%程度となっており、良い資産運用とはとても言えません。。

ただ東証REIT指数 (配当込み)を1/5に縮小し、リスクを整えて比較すると劣ってはいない、と、無理矢理な方法で慰める事は可能ですww



まぁ、実際は建物部分の価値も幾らかはあって、上の算定よりは高い時価なのでここまで悪くはないのですが、思うにペーパー・アセットもさることながらハード・アセット運用は尚難しい。


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